I giornali del 15 settembre erano tappezzati di articoli contro la riforma dei valori catastali che potrebbe essere contenuta nell’imminente disegno di legge delega sulla riforma fiscale.
Riformare il catasto non necessariamente implica un aggravio di imposta in questo comparto di imposizione. Questo è però il timore più diffuso e, in Italia, da decenni, chi tocca la casa è politicamente sconfitto. La giustificazione va ricercata nell’elevata quota (circa tre quarti) di famiglie proprietarie dell’immobile di residenza, nel non esiguo numero di famiglie proprietarie di altri immobili (circa un terzo) e nel fatto che le famiglie italiane tendono ad essere mediamente cash-poor e asset-rich. Ma si potrebbe ragionevolmente argomentare che, proprio perché le proprietà immobiliari sono così diffuse, il sistema catastale deve essere strutturato bene.
Le imposte sulla casa rappresentano uno dei veri tabù del nostro sistema impositivo. Quando si parla di catasto il primo pensiero va all’imposizione sull’abitazione di residenza, da qualche anno di nuovo esente ai fini patrimoniali per la quasi totalità delle residenze. È un modo quanto meno incompleto di guardare a questo tipo di imposte. In Italia le entrate totali nel 2020 ammontano a circa 789 miliardi di euro, mentre il gettito dell’Imu o della Tasi sulla prima casa, quando erano in vigore, era pari ad appena 4 miliardi di euro, davvero poco rispetto al totale delle entrate. Il dibattito politico sull’ imposizione della prima casa ha comunque avuto, inspiegabilmente, una eco molto forte negli ultimi 15 anni. È anche poco il valore del gettito se guardiamo all’Imu derivante dagli immobili diversi dalla prima casa, 20 miliardi di euro in totale. L’insieme delle imposte che gravano sugli immobili valgono in totale circa 40 miliardi, perché vanno considerate anche le altre imposte collegate agli immobili, come l’Iva, la cedolare secca, l’imposta di registro e di bollo, etc. Un sistema catastale aggiornato è una questione di civiltà impositiva e, infatti, se ne parla da decenni. Qualche anno fa era persino pronta una legge delega, che poi non è stata attuata.
Vediamo quindi alcuni numeri (come riportato nell’ultima edizione de Gli immobili in Italia, curato dal ministero dell’Economia e delle Finanze e dall’Agenzia delle Entrate), che suggeriscono riflessioni più meditate.
Quanti sono gli immobili
Il numero complessivo di immobili nel nostro paese è di circa 64,4 milioni di unità, di cui 57,1 milioni di proprietà di persone fisiche. Gli immobili del gruppo catastale A (le abitazioni comunemente intese), esclusi gli uffici, sono 34,9 milioni, di cui 32,2 milioni di proprietà di persone fisiche. Le cosiddette prime case sono 19,5 milioni, con 13,3 milioni di pertinenze. Focalizzando l’attenzione sugli immobili non accatastati nel gruppo A, le pertinenze sono 11 milioni, 2 milioni i negozi, 0,7 milioni gli uffici, 1,6 milioni gli immobili ad uso produttivo, 1 milione quelli utilizzati per altri usi. L’attuale sistema è caratterizzato anche da vistose inefficienze. Ad esempio, sono circa 2,1 milioni gli immobili presenti in catasto ma non riscontrati nelle dichiarazioni dei contribuenti.
Un sistema tributario moderno non può permettersi di non saper accertare bene queste basi imponibili, incrociando le informazioni delle numerose banche dati oggi disponibili. Inoltre, come osservato, le abitazioni di residenza secondo le dichiarazioni dei redditi sono 19,5 milioni. Il numero di prime case stimate utilizzando le principali indagini campionarie sono inferiori, circa 1,5-2 milioni in meno. Una quota non irrilevante di questa discrepanza deriva dal fatto che molti coniugi risiedono, dal punto di vista sostanziale, nella stessa abitazione, ma formalmente sono residenti in abitazioni differenti al fine di usufruire di benefici fiscali. Per non parlare del numero di immobili ceduti in locazione e regolarmente registrati: sono molto pochi rispetto a quanto sarebbe lecito aspettarsi, quanto meno osservando il numero di immobili a disposizione. La cedolare secca sui canoni di locazione ha marginalmente aumentato il numero di abitazioni cedute in locazione in modo regolare, ma l’evasione in questo comparto è ancora rilevante (si pensi che è stimata in circa 5 miliardi per l’Imu). Peraltro, questa parziale emersione non sembra essere stata sufficiente a garantire un incremento di gettito. Il maggior gettito derivante dalla registrazione di nuovi contratti non ha infatti compensato la perdita di gettito sugli immobili già locati e dichiarati, dovuta al passaggio dalla progressività (come era prima del 2012) alla proporzionalità, a causa della concentrazione dei canoni di locazione, prevalentemente, sui contribuenti a più alto reddito. Abbiamo perso gettito ed equità, non proprio un affare per la collettività nel suo complesso.
La questione delle rendite catastali
Vediamo ora qualche numero sulle rendite catastali. Considerando l’intero gruppo A, esclusi gli uffici, la somma delle rendite catastali è pari ad appena 16,9 miliardi di euro, di cui 15,6 quelle di proprietà di persone fisiche. Questo implica che la rendita catastale media è pari a meno di 500 euro annui. Preme ricordare che la rendita catastale dovrebbe rispecchiare il canone di locazione che un proprietario potrebbe ricevere qualora decidesse di cedere in locazione la sua abitazione, il cosiddetto “affitto” imputato, peraltro considerato nella definizione di prodotto interno lordo in quanto autoconsumo. Ebbene, la rendita catastale è, oggi, pari a circa il 10-15 per cento dell’”affitto” imputato. Questa profonda diversità dipende dall’arretratezza, in media, del nostro catasto. Un discorso analogo vale per le altre tipologie di immobili. Ne emerge un quadro quanto meno desolante.
La sottovalutazione media delle rendite catastali si rispecchia anche nei valori considerati per la base imponibile ai fini Imu o, precedentemente, Ici. In questo caso il fattore moltiplicativo per passare dalla rendita catastale alla base imponibile dell’imposta sul singolo cespite patrimoniale (nel nostro paese non è mai stata in vigore un’imposta sul patrimonio complessivo di un contribuente) è ottenuto ipotizzando una rendita perpetua del valore della rendita catastale scontata ad un determinato tasso. Per l’Ici il tasso di sconto era dell’1 per cento, da cui derivava il fattore moltiplicativo pari a 100. Il governo Monti ha scelto, di fatto, di ridurre il tasso di sconto, dall’1 allo 0,625 per cento, nel passaggio dall’Ici all’Imu, da cui deriva il fattore moltiplicativo pari a 160. Quella scelta ha ridotto la distanza, in media, tra la base imponibile dell’Imu e il valore di mercato di un immobile. Essendo il fattore moltiplicativo applicato a tutti gli immobili, non ha però corretto la capricciosa distribuzione delle basi imponibili rispetto ai corrispondenti valori di mercato, possibile solo con una organica revisione del catasto. Oggi, pertanto, il rapporto tra le rendite catastali e i valori patrimoniali non risponde più a un criterio teorico di determinazione del rendimento medio dei fabbricati. Emerge l’incoerenza di fondo tra un sistema catastale nato per determinare e tassare le rendite e un sistema tributario che oggi è ispirato prevalentemente (più sulla carta che effettivamente) a tassare i valori patrimoniali o i trasferimenti di patrimoni. Non a caso il prima menzionato disegno di riforma del catasto prevedeva la determinazione non solo delle rendite, ma anche del valore dei fabbricati.
Quello che oggi preoccupa prioritariamente non è soltanto la sottovalutazione di questi valori, ma i disallineamenti relativi dei valori reddituali e patrimoniali avvenuti nel tempo. L’attuale sistema catastale, in assenza di revisioni e di una modalità di classamento coerente con le effettive caratteristiche dell’immobile, è dunque fonte di forti disparità sia “verticali” (considerando cioè immobili di diverso pregio) sia “orizzontali” (considerando cioè immobili simili). Non è detto che l’esito della revisione dei valori catastali sia un aumento del gettito derivante dagli immobili: questa è una scelta politica. A parità di gettito, è praticamente certo che si verificherà sia una redistribuzione tra comuni, da valutare attentamente in una logica di federalismo fiscale, sia una redistribuzione tra contribuenti. Quest’ultimo aspetto non deve essere un freno per ogni riforma, per due motivi: non si possono pensare solo riforme che sempre e comunque riducono le imposte per tutti; se la revisione dei valori catastali dovesse comportare aggravi per qualcuno, evidentemente è perché egli è stato avvantaggiato in passato rispetto ad altri, da un catasto non aggiornato. E per la stessa ragione, è del tutto possibile che qualcuno pagherà meno di prima. In particolare, è noto che l’attuale catasto tende ad avvantaggiare soprattutto le abitazioni nelle zone centrali delle grandi città (perché accatastate prima) rispetto a quelle in periferia (accatastate più di recente), inducendo dunque una sorta di redistribuzione alla rovescia, da chi ha meno disponibilità di reddito (che vive prevalentemente in periferia) a chi ne ha di più e vive in centro. Al massimo la riforma cambierà la distribuzione temporale dell’onere dell’imposta per i singoli contribuenti. Non uno scandalo.
Per concludere, si osserva che neanche i paesi più efficienti rivedono il catasto ogni anno, non sarebbe neanche necessario. Detto ciò, tra non così tanti anni il nostro catasto compirà un secolo. Di tempo per pensare alla sua revisione ne abbiamo avuto fin troppo.
da lavoce.info, di Massimo Baldini, Silvia Giannini e Simone Pellegrino
